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關于集團“水陸空鐵+智冷”戰略發展計劃的介紹:
  • Q集團“水陸空鐵+智冷”全景物流網絡的未來發展路徑或發展計劃介紹。“十 四五”末是否有發展目標?

    A

    “水陸空鐵+智冷”節點物流網絡是集團的重點核心業務,具有高確定性和高成長性,是公司目前大力投入、重點打造的板塊,發展策略為逐步提升,為集團發展貢獻新能量。集團重點打造“水陸空鐵+智冷”全景物流應用場景,即形成覆蓋陸路物流園、內河碼頭、航空貨站和鐵路貨站等“水陸空鐵”應用場景的全國物流節點網絡。在此基礎上疊加智慧和冷鏈物流等高增值服務。“水、陸、空、鐵”具體為:

    “水”指的是港口方面。內河碼頭業務將以并購為主、新建為輔,實施“港口聯網行動”,立足南京西壩(經過10年發展,已經成為長江中下游品牌企業)和靖江等2個樞紐港,帶動岸線及內陸河流域多個配套港(沈丘、豐城等),提升港口網絡價值,成為全國具有一定實力的內河港口運營商。下一步展望:本集團進一步落實港口聯網行動。將依托南京西壩中心港,持續加大港口聯網布局及優質港口項目的拓展工作,加快靖江港項目、沈丘港項目等工程進度,挖掘優質岸線資源,形成「1+N」多點布局的港口網絡體系,并擬在發展至一定規模后分拆上市,以實現行業地位的躍升。同時,推動傳統港口向綠色、智能、安全、高效的現代化港口轉型升級。

    “陸”指的是陸路物流園區方面。于二零二一年底,本集團在全國共37個物流節點城市實現布局,投入運營項目增至30個,總運營面積達332萬平方米。陸路物流園的發展是本集團“十四五”發展戰略規劃的重中之重。本集團將繼續以新建、并購“雙管齊下”的方式拓展綜合物流港項目全國網絡的布局。本集團將持續加大在大灣區、長三角、京津冀、海南自貿港等具有區位優勢的核心地區拓展力度,繼續推進物流關鍵節點城市“一城多園”戰略,進一步提升市場占有率。未來,本集團還將充分發揮“投建管轉”及“投建融管”大小商業閉環的優勢,深度挖掘陸上物流園區的發展潛力,提升整體運營規模,提高核心運營能力。

    空和鐵:借助國貨航、廣鐵、中外運等央企合作伙伴, 充分發揮資源和業務協同優勢,投資建設航空貨站(深圳機場國貨航貨站)和鐵路貨站(深圳平湖南公鐵聯運物流樞紐是國家級物流樞紐,也是深圳唯一的鐵路貨運基地,占地面積約90萬平方米,建成后是全國乃至亞洲單體規劃最大的“公鐵”多式聯運中心)。與中外運合作運營的灣區號中歐、中老班列運營良好。于2021年度,中歐班列累計開行150列,貿易額超6億美金,取得了良好的經濟和社會效益,并開展中歐班列散貨集拼業務,打開國際物流運輸新格局;新開通從深圳到老撾的中老班列,為深圳新增一條國際鐵路新通道。 2022年,本集團將與中央企業開展更廣闊的合作,爭取在航空貨站、鐵路貨站等投資領域取得實質性進展,實現各方互利共贏。

    “水、陸、空、鐵”的前兩個業態,即港口和陸路物流園集團“十三五”期間已運營多年。基于比較優勢,深國際選擇“空”、“鐵”作為下一步拓展重點。

    在“十四五”期間,集團通過前期摸索,結合當前形勢,在“水、陸、空、鐵”基礎上,疊加智慧物流、冷鏈物流業務,提升高附加值,構建全新的全景物流生態。同時希望通過在“十四五”期間探索多式聯運,為未來的物流生態進一步拓展增值服務。深國際目標是成為全生態的物流行業領軍企業,在物流園區運營規模上躋身全國前五。

關于集團旗下物流園推行資產證券化計劃的介紹:
  • Q物流園資產證券化方面,集團第一個置入基金的南昌項目取得了不錯的收益,集團在未來資產證券化相關的規劃如何?其可持續性怎樣?

    A

    物流基礎設施行業有自身特點:投資量較大,投資回報期較長,當期投資收益率不高,需要通過“投建融管”小閉環和“投建管轉”大閉環兩個閉環方式實現后端利潤。

    大閉環指的是對于核心城市中心位置的傳統物流園區項目,順應城市發展規劃,積極抓住城市化進程帶來的園區土地功能調整的歷史性機遇,通過土地功能調整,實現土地增值和開發收益。梅林關、前海項目過去都是物流園,前幾年本集團通過梅林關、前海等項目的土地功能調整獲取了可觀的增值收益,由此帶來了巨大的一次性賬面利潤并體現在多年的年度派息中。

    小閉環就是通過項目置入產業基金或發行公募Reits的方式實現項目價值釋放。2021年4月,深國際設立首支物流產業私募股權基金,并于2021年6月將首個成熟運營的項目——南昌綜合物流港項目置入該私募基金,實現了綜合物流港“投建融管”閉環發展商業模式的歷史性突破。南昌項目置入基金為集團貢獻稅后盈利港幣1.75億元,資產增值率64%。集團積極推進杭州及合肥等項目的基金置入工作。同時,集團也計劃通過公募Reits,將更多運營成熟的項目置入基金以實現項目價值提升。具體將根據監管機構要求,同時結合十四五發展規劃和集團實際有序開展公募Reits發行工作。

    集團物流園“投建融管”閉環商業模式具有可持續性,是滾動發展模式:一是近年來中國物流地產行業發展迅速,物流高標倉仍處于供不應求狀態,電商消費發達,物流倉儲市場持續向好;二是隨著中國公募Reits試點項目的成功發行,資產證券化的實現路徑更加明朗,項目退出渠道更加多元化,有利于循環發展;三是集團物流園均布局在國家主要物流節點城市,符合投資人資產配置要求,具備未來發行公募Reits的基礎。未來集團也將繼續在核心節點城市加密布局,持續獲得優質項目。

關于集團推行股權激勵計劃的介紹:
  • Q集團是否會在今年進行股權激勵?

    A

    為配合本集團長遠發展,集團建立了長效激勵機制,目前已進行了四期期權激勵,管理層和核心骨干都有期權。深國際近年發展水平較好,有兩個核心原因:一是集團除了是一家國企,還在境外注冊,并于香港聯交所主板上市,嚴格遵循香港上市公司規則。董事會、執行董事、各種專業委員會的決策規范透明。集團也按照英美法系的法人治理結構,不斷提升公司治理水平。二是股權激勵,通過實施購股權計劃,將管理層、附屬公司的高級管理人員股權的授予和行使與嚴格的業績條件掛鉤,實現激勵收益與公司經營業績增長相匹配。所以公司價值提升也是管理層內在需要、是公司的內生動力。本集團一直通過深入研究相關政策法規,并結合本集團實際情況,致力于完善現有的激勵體系。

關于集團平湖南國家物流樞紐項目建設情況的介紹:
  • Q集團平湖南物流樞紐項目建設情況如何?

    A

    平湖南項目是集團與廣鐵集團合作的國內首個鐵路貨場上蓋開發的綜合物流樞紐。項目占地面積約90萬平方米,建筑面積預計約80萬平方米(最終建筑面積以深圳市政府相關部門批復為準)。項目一期貨場在今年1月1日已完成交接并開始運營。二期預期今年全面開工,建設周期約兩年至兩年半,在“十四五”期間,此項目力爭全面投入使用。

    該項目依托深圳唯一的鐵路貨運基地,及周邊優越的高速公路、港口等配套資源,既可獲取穩定物流設施租金收益,更可進一步開展電商快遞、城市配送、冷鏈、鐵路班列等物流服務,并與本集團的全國布局城市綜合物流港項目形成聯動,產生更大的增值效應,為本集團帶來可觀的收益。

關于集團華南物流園轉型升級項目進度的介紹:
  • Q華南物流園轉型升級項目進度、物業類型的比例劃分如何?

    A

    本集團旗下華南物流園地處深圳中軸、核心節點,占地面積約58萬平方米,是本集團在深圳最大的傳統倉儲物流園,坐擁城市發展最為稀缺的土地存量資源。推進華南物流園轉型,是本集團探索“投建管轉”大閉環發展模式的關鍵一環。

    二零二一年,華南物流園轉型獲得重大進展,根據深圳市政府出臺的《深圳市國土空間總體規劃(2020-2035年)》(草案),該園區用地被納入“都市核心區”,戰略地位及價值大幅提升。此外,《龍華區關于推進重點產業片區更新整備工作方案》也將華南物流列為龍華區六大整備更新產業之一。本集團與龍華區相關政府部門保持良好的溝通,華南物流園轉型策略得到多方的認可,園區轉型升級亦納入龍華區委區政府印發的《關于建設數字龍華打造“一圈一區三廊”區域發展格局的決定》。

    當前,轉型規劃增值階段工作已基本完成;目前集團正全力推進土地增值階段的相關工作,以期創造更高價值。未來數年內,本集團將積極推進園區轉型成為數字經濟功能型總部基地。在此定位下,物業類型以產業辦公為主、配套商業,含住宅、商業、辦公、商務公寓及公用配套實施等。相信轉型后,未來一定是深圳中軸線上非常有活力的片區。關于物業類型的比例劃分,政府相關部門會從整體上進行統籌考量并合理分配。

關于集團前海項目引戰萬科及后續營銷、收益兌現情況的介紹:
  • Q前海項目引入萬科作為戰略投資者的意義,以及對后續項目推進的影響?前海項目二期和三期收益兌現節奏如何,一期、二期住宅交付節奏怎樣?

    A

    前海項目共分三期開發。其中首期項目總建筑面積約11萬平方米,包括住宅項目約5.1萬平方米,辦公項目約3.5萬平方米及商業項目約2.5萬平方米。前海首期項目中的住宅項目,即本集團與深業置地有限公司(“深業置地”)共同開發的“頤灣府”已于二零二一年六月完成交付,于二零二一年十二月三十一日,住宅房源已售出約97%。

    前海二期項目計容建筑面積共約11萬平方米,其中住宅建筑面積約9.1萬平方米。前海二期項目“頤城棲灣里”于二零二一年三月正式開工。基于前海區域的綜合規劃,純住宅項目高度稀缺,預計隨著前海二期項目的建設和出售,本集團在前海片區的資源價值將得以充分呈現。前海二期項目正在開發,預期年底預售。前海二期項目開發分為兩部分:一部分自主開發;另一部分,基于考慮提前釋放一部分項目收益以支持主業拓展,集團引入萬科作為戰略投資者,萬科于2022年2月和5月分別以人民幣9.15億元和人民幣14.8億元注資前海商業公司(增資事項)。于第二次增資完成后,前海投資公司及萬科發展均將持有前海商業公司50%的股權。前海商業公司將不再為本公司之附屬公司,惟仍為本公司之聯營公司。增資事項讓本集團進一步鎖定項目地塊當前的價值及利潤,亦有利于優化本集團的資源配置,從而集中資源發展物流主業,亦籍此提高前海項目整體質量和綜合收益,提前釋放收益,為公司股東締造更大回報。

    前海三期項目計容建筑面積共約17.2萬平方米,其中住宅建筑面積約5萬平方米、公寓建筑面積約2.5萬平方米均可銷售。另有辦公建筑面積約7.9萬平方米及商業建筑面積約1.7萬平方米均可銷售。目前,本集團正在計劃與前海管理局深度合作,構建保稅研發設計中心、國際物流分撥中心、深港配送中心、保稅展示交易中心,以推動本集團物流產業相關的土地綜合開發和發展。

關于集團對深航未來股權事宜計劃的介紹:
  • Q集團對深航未來股權事宜方面考慮如何?

    A

    深航在過去一年受到疫情影響,經營嚴重不及預期,給集團整體經營造成了拖累,主要是因為本土聚集性的疫情點多面廣頻發。另外航油油價持續上漲,全年因油價上漲導致成本增加。此外再加上減免政策及匯率波動等因素,都增加了航空公司的經營負擔。預計今年可能還會面臨虧損。

    深航這兩年持續虧損對集團業績造成較大沖擊,集團積極謀劃,通過梅林關股權出讓、前海項目引戰等舉措提前釋放利潤,有效平滑了業績波動。也體現了深國際管理層和董事會對各位股東和投資人回報的承諾。同時深國際作為深航的主要股東,一直在考慮改善深航經營以及相關股權事宜。集團和深航的控股股東國航積極開展磋商。一方面從內部提質增效、壓縮開支方面幫助提升深航經營狀況;一方面研究深航未來的持續發展。