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平湖南國家物流樞紐:一個磨出來的項目

2021-05-23

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 如果說投資“灣區號”中歐班列和國貨航屬於“短平快”,那么,平湖南絕對是一個推進周期十分漫長、過程跌宕起伏的項目。從聽到消息、積極爭取合作機會到達成合作協議和經營協議,團隊足足用了兩年的時間,攻堅難度之大可見一斑。支撐著團隊堅持“啃”下硬骨頭的主要動力,是資源的稀缺性和對集團長遠發展的巨大價值。

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跨界合作 機遇難得

 平湖南鐵路貨場位於深圳龍崗區平湖南街道以南,地處深圳的幾何中心,且平鹽鐵路與平南鐵路在其地界交匯,既直通鹽田港和蛇口港,與東莞、廣州、惠州聯係也十分便捷,區域位置極為優越。而且,項目占地1350畝(約90萬平方米),是深圳近20年單體最大的可開發物流資源,可開發規模超過了深圳近10年物流及倉儲用地出讓面積總和(約68萬平方米)。在深圳近年逐步縮減新增物流用地供應的大環境下,如此大體量、區位優越的物流產業用地,實在是打著燈籠也找不到的優質稀缺資源。

 早在2016年廣鐵集團就提出過一版規劃方案,要在鐵路貨場新鋪線路6.15公里,新建倉庫1.7萬平方米、商貿服務及生產房屋1.8萬平方米、設備及生活房屋2000平方米等,但這個方案因未能集約利用土地、創造收益較低而未獲通過。2016年10月,深圳市軌道辦與廣鐵集團簽訂《合作框架協議》,決定由深圳指定企業與廣鐵集團合作共同投資成立平湖南鐵路貨場合資公司,共同開發運營平湖南項目。深國際自此開始積極爭取入場機會,歷時18個月終於獲批成為深圳市屬企業唯一代表參與開發建設。

 相比於此前的規劃方案,深國際的構想更具創新性:將平湖南鐵路貨場定位為“綜合物流樞紐”,在保留原鐵路貨場全部功能的基礎上,於貨場上建設多層立體物流設施,并精心培育產業資源,把傳統的鐵路貨場打造成為深圳單體規模最大、多種運輸方式協同、倉儲及供應鏈服務等功能配套多樣的綜合物流樞紐,場地規劃上包含鐵路貨運區、倉儲物流區,并配套綜合物流服務功能。合作的模式是廣鐵集團基於所持有的土地資源以及鐵路基礎設施,由深國際提供資金支持并輸出倉儲設施開發運營管理經驗,雙方成立合資公司對平湖南項目進行分期開發運營。一期階段為使用權資產模式,即由廣鐵集團負責拿地建設并持有項目產權,深國際與廣鐵集團的合資公司支付建設費用及租金,以獲取項目40年資產使用權,項目后續由合資公司負責運營;二期階段為合資公司開發模式,對項目分層確權,項目地面首層產權歸屬廣鐵集團,二層及以上產權歸屬合資公司,由合資公司負責建設、運營。

 逢山開路  遇水架橋

 平湖南項目的溝通推進過程,像極了一句古諺語:一粒米碾兩年半——慢慢磨。從2016年10月最初獲知廣鐵集團有意推進平湖南鐵路貨場的開發建設,到2018年6月市軌道辦向廣鐵集團正式發函確認深國際作為參與平湖南項目開發運營工作的唯一深圳市國企代表,已是18個月過去了;2020年4月,深國際與廣鐵集團簽訂合作協議和經營協議,成立合資公司負責平湖南項目的運營及管理,又是10個月過去了。

 前期溝通的難點,主要是涉及的相關方較多,以及涉及的創新點較多,市軌道辦、市國資委、廣鐵集團及其母公司國鐵集團等,都要一一溝通和爭取,其中耗時最長的環節是說服合作方采納深國際提出的融合“內陸港+鐵路貨運+現代物流”的商業模式。2020年7月北京疫情管制解除后至今,項目組多次赴京推動項目,逐層逐級地對接了國鐵集團的“科-處-部(廳)-部(集團領導)”4個層級、8個內部機構,可喜的是,隨著溝通的深入,合作方的態度也發生了積極的轉變,歷經“不同意溝通-形式見面-認真溝通-組織研究-加快審批”等階段。目前,項目已經通過了國家鐵路集團審議,即將進入設計建設階段。值得一提的是,在多次接觸、多輪溝通的過程中,“慢熱”的“鐵老大”對深國際團隊的認可度已經越來越高,他們開始主動找項目給深國際,例如最近深國際意外獲得了與平湖南項目運作模式相同的一個佛山的項目。這些進展讓深國際團隊感到很有成就感,不僅僅是得到了合作伙伴的認可,更重要的是,這個合作很有可能給深國際開辟了一種新的拿地模式。

 在艱難推進的過程中,“外部”環境也在合作雙方、地方政府的共同努力下進一步向好:2019年9月,平湖南鐵路貨場獲國家發改委、交通部納入全國首批23個國家物流樞紐之一,加上它原本的“中國鐵路集團有限公司規劃的33個一級鐵路物流中心之一”和“深圳市規劃的功能定位最綜合、輻射範圍最廣的綜合物流樞紐”的定位等,多重“光環”加持,可望為項目開發帶來優越的政策環境,便於推動后續工作。比如,2020年9月,項目就已成功申請到了2500萬元的中央財政補貼。同時,項目的開發模式也得到了地方政府的積極認可,市發改委、市規劃和自然資源局、龍崗區政府等三個部門對土地的復合利用均提出了支持性意見,市規劃和自然資源局提出了可“帶產業項目出讓”的工作路徑,市交通運輸局即將出臺支持交通運輸結構調整的鼓勵政策,龍崗區制定了《平湖南灣片區物流用地統籌實施規劃》等。這些來自不同層面的資金、政策支持,都說明了平湖南國家物流樞紐開發運營項目的重要性和重大性。

 藍圖已繪就 奮進正當時

 廣鐵集團成立於2017年11月,2018年末總資產6263億元,資產負債率38.1%,2019年上半年利潤14.5億元。主要管轄廣東、湖南、海南三省鐵路,總營業里程9000公里,居全路第四。管內共有客運營業站228個,貨運營業站224個,每日開行貨物列車918對,日均裝車4413輛,最高日裝車5428輛,日均發送貨物24.1萬噸,最高日發送貨物30.1萬噸。

 在合作雙方的預期中,平湖南鐵路貨場將改造為標桿性的國家級物流樞紐,可實現多式聯運、可提供多業態的綜合物流服務。

 根據前期的市場調研,有幾類市場客戶將是團隊未來要重點開拓的目標群體。首先是汽車電子及零部件生產企業。深圳新能源汽車國內領先,汽車電子及汽車零部件市場規模大,產業聚集性較強(主要集中在龍崗區、坪山新區和光明新區),產品遠銷海內外,運輸距離長,且產品多為整車、適箱貨物和成件包裝貨物,具有水鐵聯運出海和鐵路國際班列運輸以及跨境物流的服務需求。以比亞迪公司為例,該公司零部件供應與整車內銷物流中,約15%的零部件供應通過平湖南站以鐵路的方式完成運輸,同時,整車內銷中省外運輸部分,約10%是通過平湖南站以鐵路的方式完成。因此,比亞迪、五洲龍、陸地方舟等整車生產企業和航盛、特爾佳、路暢科技等汽車電子及零部件生產企業將是鐵路貨運重點關注的潛在大客戶。

 深圳工業及商貿業企業對鐵路貨運也有一定需求。設備加工、模具制造企業所需的大件貨物、原材料等的運輸、裝卸服務可由鐵路集裝箱貨運提供;糧油、干雜等對運輸時效性要求不高的產品對鐵路運輸服務存在較大需求;中歐班列的開通亦有利於通過鐵路開展跨境電商業務,相關客戶對集裝箱運輸及相關配套功能需求較大。

 此外,有冷庫需求的企業也是重要的潛在客戶群體。目前,深圳冷庫市場供給呈現絕對性短缺,全市冷庫總容量約50萬噸左右,與長沙、濟南的庫容量比較接近,僅為廣州冷庫庫容的50%左右,與天津相比差距近90萬噸。一庫難求的市場行情下,深圳各冷庫使用率均超過90%,租金水平在120-160元/m2之間。平湖南具有極佳的交通區位優勢和規模體量優勢,開發運營冷庫的市場前景較好,因此,這也將是一個必選項。

 總體上,平湖南國家物流樞紐的建設已是“箭在弦上”,盡管未來的每一步都可能是“攻堅克難”的狀態,但相關各方仍有理由對未來充滿期待。對深國際而言,這個項目入市,可望帶來業態的創新協同,更將極大助力奠定在深圳乃至灣區的市場主導地位;對合作方“鐵老大”來說,這個案例將改變過往開發強度低、功能單一、集約化程度不高的使用局面,開創一個集約利用貨場土地的全國先例;對地方政府和城市發展來說,將一定程度上緩解深圳高標倉短缺的局面,對減低物流成本、提高物流效率、促進城市發展具有重要作用。現在,最迫切的就是那一陣“東風”趕快吹起,深國際團隊早已經做好沖鋒準備了。

廣鐵集團

 廣鐵集團成立於2017年11月,2018年末總資產6263億元,資產負債率38.1%,2019年上半年利潤14.5億元。主要管轄廣東、湖南、海南三省鐵路,總營業里程9000公里,居全路第四。管內共有客運營業站228個,貨運營業站224個,每日開行貨物列車918對,日均裝車4413輛,最高日裝車5428輛,日均發送貨物24.1萬噸,最高日發送貨物30.1萬噸。

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