深國際創新案例一/首個深國際智慧物流港

全力打造“倉儲上樓”新標桿

隨著中國的電商物流高速發展，對物流設施的需求也越來越大，而深圳的物流建設用地供應卻在減少，與市場需求之間的矛盾日益突出。近幾年，深圳大力推行土地集約利用政策，擬出讓的物流建設用地容積率大幅提高，大部分容積率處於3-4之間。然而，高容積率、高層倉庫建築存在天然的庫容與作業效率矛盾，現有深圳建築設計規則對高層倉庫約束較多，導致高層倉庫建安成本高、建設周期長，造成項目投資回報率低、投資回收周期長。

同時，在新的市場和政策環境下，深國際早期開發的物流園區面臨轉型升級的挑戰，亟需打造新的物流園區項目，以繼續保持及增加深國際在深圳物流設施市場的占比份額，同時提升物流品質。於此背景下，首個“深國際智慧物流港”（簡稱“黎光項目”）在深圳市龍華區觀瀾街道黎光社區落地，集團對項目的定位是打造成為行業具有示范效應的生態型、智慧型、創新型的多業態融合的現代新型物流綜合體。它是集團引領物流倉儲行業升級的重要實踐和重要里程碑之作，在項目建築設計理念、工程建設管理和業態創新等領域實現了諸多創新。

黎光項目位於觀瀾街道黎光社區，毗鄰東莞塘廈，緊鄰梅觀高速和外環高速，區位交通條件優越。項目占地面積4.53萬平米，建築面積26.5萬平米，投資總額約30億元，自2015年至今連續7年被列為深圳市重大項目和龍華區重大項目。目前，項目已完成建設，園區內規劃有冷庫（冷凍庫、冷藏庫）、常溫庫、自動立體庫、電商孵化運營中心（辦公樓）和園區配套服務中心（宿舍、食堂、品牌公寓）等多種業態，將於2023年中投產運營。

三大建設目標

生態型：

通過空間的集約化設計和綠色建築節能設計，在有限的建設用地中，產出較大“物流設施”建築面積，以及在全壽命周期內盡可能減少資源消耗；同時，通過空間的合理規劃佈局，提升建築面積中的“有效庫區”面積比例，提升單位“有效庫區”面積的存儲托盤數量，降低物流運作成本。

智慧型：

依托5G、大數據、物聯網等新一代信息技術，以智能硬件為基礎、數字化平台為載體，積極探索智慧物流、冷鏈物流發展新模式，結合智慧化園區運營方案，致力於打造具有示范效應的智慧型物流綜合體業態，為物流企業高質量發展和深圳市民的高品質生活提供專業的綜合物流服務。

創新型：

黎光項目的倉儲建築高達6層，若算上地下的兩層樓，則是整整8層，在中國內地倉儲設施中絕對屬於“獨一份”；而且，除了倉儲設施之外，園區內還配備了商務、辦公、宿舍、休閑活動等空間，其中辦公樓高達16層、宿舍樓高達20層。從建築形態和功能佈局來看，黎光項目都將會是最不像物流園的現代化物流園。

創新亮點及成效

1.創新建築設計

黎光項目充分利用深圳的設計規則及先進技術，精準劃分建築空間、科學設計建築層高，較好地解決了傳統模式的高容積率高層倉庫物流設施有效庫區面積占總建築面積比例偏低、單位面積存儲貨物托盤數偏低、投資回報偏低等難題。

建築空間與物流、商務等空間適配

精準劃分及設計商品的存儲、加工、包裝、分揀、配送空間，商品流轉接駁、車輛行駛停靠空間，商務、辦公、宿舍、休閑活動等空間；提高“有效庫區”面積比例，使建築空間物盡其用，提升建築空間利用效率，進而節省物流空間的建設成本。

建築層高模數與物流模數適配

科學設計建築層高，如，設計49米高立體庫，將一、二層的層高修改為8.7米，設計8米高地下室，實現建築空間凈高模數與存儲的商品托盤高度模數相適配，進而提升單位“有效倉庫”面積的托盤儲存數量，以增加較小投入創造更多收益及價值。

高效車輛交通與貨物流轉體系

在建築的負一、一層兩層中，設計6個車輛出入口、4組坡道、2個匝道、2個人行天橋，全部車型都可進入地下空間；建設充足的車輛停靠接駁平台，全面解決非盤道高層倉庫的貨物運輸車輛停靠及貨物垂直運輸效率問題，做到有效庫區面積增加、物流作業效率提升，并使工程建造成本得到降低；全面實現人貨分流、人車分流、乘用車與貨車分流，避免交通擁堵，提升車輛交通效率，減少對周邊居民的影響，營造良好的運作環境。

基於建築形態和內部空間的創新設計，黎光項目的總建築面積容積率達到5.85，建築覆蓋率由50%提升至65%，“有效倉庫”面積占比達90%左右，比全盤道模式的“有效倉庫”高約25%-35%；項目的單位“有效倉庫”面積的托盤數存放數量  比同類別倉庫高約20%-50%。

2.創新運營理念

為了將項目打造成土地集約利用、倉儲上樓領域的標桿，黎光項目的規劃、設計、建設始終貫徹“生態、智慧、綠色”三大理念，致力於打造4.0版生態型“電商物流綜合體”。

實現生態共生共長：

黎光項目是集團首個全業態集約物流生態園，設置了電商銷售運營、商品展示體驗、商務辦公生活、全溫區商品存儲、加工分揀配送、商品接駁轉運等功能空間，構成城市居民消費的電商、物流全鏈路運營生態，實現業態共生共長。

實現智慧化運營：

依托5G+AI+VR+IOT及WMS、WCS、TMS系統建立倉庫運營管理系統，實現智慧化管理；依托提升機、輸送帶、機器人、AGV等自動化設備建立自動化設備系統工程；建設“智園通”系統，實現人、貨、機等全要素信息集合與運用；進而提升園區整體的電商物流運營與商品物流作業效率。

實現綠色化發展：

通過綠色建設標準設計規范、園區綠化、屋頂及墻體外立面光伏發電、儲能技術應用及智慧能源管理綜合運營方案，積極創建具有示范效應的綠色生態物流綜合體業態。 

3.創新工程建設管理模式

黎光項目工程發包是通過國資委的國企協同政策及集團的支持，采用適配的方式進行招標。工程建設中，通過與深圳市國有大型施工企業合作，借助深圳市特區建工集團較強的施工建設管理和合同履約能力，雙方強強聯合，合理優化資源，通過標準化的管理有效降低工程造價、縮短建設工程期、提升工程品質。

黎光項目於2021年5月10日開工，2022年8月實現項目主體結構全面封頂，2023年1月15日主體工程基本全部完成，達到竣工初步驗收的條件，比合同約定的竣工時間提前大約100天，比常規工期提前326天。

同時，黎光項目還榮獲了“深圳市建設工程安全生產與文明施工優良工地”“廣東省房屋市政工程安全生產文明施工示范工地”“深圳市優質結構工程獎”等諸多獎項。

4.項目經濟及社會效益

憑借系統創新設計，黎光項目將會是一個領先型的城市電商（物流）綜合體，是具有較強市場競爭力的物流建築產品，必將成為物流行業標桿和示范項目，為集團今後在一、二線城市的高容積率物流園區的建設模式提供示范樣板，提升集團的市場競爭力；同時，還能以管理、設計輸出的方式複製推廣，實現輕資產經營，也可作為深國際品牌輸出的“一張名片”，擴大深國際的品牌價值和樹立企業形象。

黎光項目投入運營後，預計可吸納超過100家大中小型電商公司、供應鏈物流服務公司進駐，新增就業崗位約4000個，園區所有公司合計可實現年均營業收入50億元，實現年均納稅4億元。

未來，黎光項目可全面滿足深圳市民不斷增長的生活消費方面的電商交易需求，并可輻射東莞、惠州地區；可補齊深圳中部地區物流設施短板，優化配置區域資源要素，完善深圳物流體系及城市功能，為深圳建設中國特色社會主義先行示范區提供有力支撐。

深國際創新案例二/首個“鐵路上蓋智慧物流園”

打造大灣區物流資源整合服務平台

位於深圳市龍崗區的深國際平湖南綜合物流樞紐（簡稱“平湖南項目”）是平湖南國家物流樞紐的核心建設項目，占地面積1350畝。2019年，獲批為全國首批23個國家級物流樞紐之一，也是國鐵集團在全國規劃的18個鐵路集裝箱中心站之一，具有獨特的區位優勢和政策優勢。2021年8月18日，深國際與廣鐵集團合資成立深圳市深國鐵路物流發展有限公司，統籌項目的開發運營。

按照規劃，平湖南項目將在首創性地提出分層確權、復合開發原鐵路貨場的新開發模式後，在保留原規劃鐵路貨場全部功能的基礎上，對鐵路貨物線進行上蓋綜合開發，建設85萬平米多層11米層高立體物流設施，著力打造新型物流智慧園區全國標桿型現代綜合物流園區，主要包含“兩大平台、十個中心”，即VMI服務中心、城市共同配送中心、城際物流中心、冷鏈物流中心、多式聯運中心構成的物流功能平台，電子商務產業中心、供應鏈管理及金融服務中心、數據信息服務中心、區域總部及商務中心、配套服務中心構成的產業鏈服務平台，建設國內一流、國際領先的高速智慧化、智能化物流產業新業態綜合體。

1.首創鐵路場站“復合開發+分層確權”開發模式

深國際在平湖南項目首創提出了“鐵路用地+產業用地”的復合開發、分層確權開發模式，即在保留原規劃鐵路貨場全部功能的基礎上，在鐵路線路上進行上蓋綜合開發，建設多層立體物流設施，實現“鐵路+現代物流”的融合，大幅提高土地集約利用，提升鐵路貨場的綜合服務能力，打造新型智慧物流園區。

這種復合開發、分層確權的開發模式，在全國鐵路領域屬於第一單，打破了鐵路用地作為劃撥用地不能轉讓、買賣及其他處置的制約。集團也借由此契機，高起點切入了市場壁壘極高的鐵路物流領域，一舉獲取深圳1350畝土地 40年經營權及約85萬平方米倉儲設施產權 ，為“十四五”期間實現倉儲設施規模“深圳第一、灣區前三、全國前五”的戰略目標提供有力支撐。

TIPS：兩大創新

全國首例在鐵路貨運場站地面11米以上空間疊加不同土地性質的產權；地面0-11米和11米以上設施產權分屬兩個不同的企業主體。

2.首創鐵路場站多元化經營模式

傳統鐵路貨場業態單一，產品附加值較低，盈利情況較差，IRR一般在3%左右。深國際通過與廣鐵集團簽訂經營協議，以租賃方式獲取廣鐵集團地面層土地及相關設施40年的使用權，并通過獲取空間產權的方式自建11米空間以上倉儲設施，從而實現對鐵路場站的整體經營。

以“租賃+自建”的模式對平湖南項目進行整體運營，可避免地面層和空間層分屬兩個主體而給上蓋倉儲設施的經營造成制約；同時，項目還將“倉干配”一體化運營理念引入鐵路物流領域，干線鐵路運輸、末端公路配送以及倉儲作業在同一節點完成，改變了當前鐵路運輸兩端需要二次短駁到中轉倉的問題，且可融合供應鏈物流、城市物流、冷鏈物流、中歐班列、應急物流保障、商貿服務等功能，業態豐富，經營效益將顯著提升。在深國際的創新運營模式下，鐵路場站將不再只是一個鐵路運輸的中轉場，而是具備了一系列的物流服務功能。

鐵路貨運仍是一個政策不完全透明、競爭不完全充分、隱性壁壘較高的行業，作為國有企業及新進入者，單打獨斗應對各利益相關方競爭，業務難以有效做開。深國際以平湖南項目為載體，攜手“鐵老大”及導入供應鏈物流、城市物流、冷鏈物流、商貿服務等產業鏈上下游相關企業，創新探索“以鐵路班列為抓手，開展門到門多式聯運”的發展路徑。2022年11月3日，由深國鐵路公司全力打造的首條國內鐵路貨運線路“深圳平湖南-上海閔行快速貨運班列”成功首發并正式編入國家鐵路運行圖。班列的常態化運營，有助於集團深化物流服務業務能力及實現創收。值得一提的是，這種通過建立利益共享機制，有效整合各方產業資源，快速做大業務規模的運營模式，具有較強的可複製性，目前，深國際正在與新的合作伙伴洽談“深圳-成都”“深圳-貴陽”多式聯運項目，通過不斷拓展新的班列線路，實現創收。

經濟效益

平湖南綜合物流樞紐項目具有突出的獨創性、先進性、引領性：一是首創鐵路貨運場站分層確權的開發模式，讓集團有機會參與平湖南項目的投資運營，在寸土寸金的深圳及大灣區內，這是極其稀缺的戰略性資源；二是以此為契機，集團得以高起點切入鐵路物流領域，并通過開創路地合作綜合開發傳統鐵路貨場之先河，有望闖出一條與全國各大鐵路集團合作的新發展之路，助力深國際獲取更多優質的項目資源；三是通過與資源型企業深度合作，可深化集團在鐵路物流服務細分領域的業務佈局，與產業鏈上下游企業增進協同，獲取更大經濟收益。

社會效益

平湖南項目綜合開發後將為深圳新增約85萬平米產業空間，提供約60萬平米高標倉儲，有利於大幅提高深圳市稀缺土地資源的集約利用，緩解深圳市物流用地嚴重不足的局面。同時，還可極大優化深圳現代物流基礎設施規劃佈局，加快深圳交通運輸結構調整和綠色發展，有效改善龍崗區物流缺乏整體統籌、小散亂的傳統物流無法滿足新興物流需求等問題，提升城市物流效率，優化城市形象。

以鐵路班列為核心的“公轉鐵”多式聯運項目，能夠有效降低企業物流成本，減少能源資源消耗和污染排放，推動深圳綠色物流運輸體系建設。

深國際創新案例三/首個中國港口科技進步最高獎

實現港口大宗散貨精準計量

需求倒逼創新

鐵礦石、煤炭、銅精砂、糧食等散粒物料是國民經濟生產的重要原材料，在全國各地的港口碼頭，鐵礦石、煤炭等大宗散貨是常見的作業貨種，占港口貨運量的50%以上，其主要特點是大進大出。隨著鐵礦石、煤炭等價格的上漲，貨主對計量要求也越來越高。特別是從企業效益出發，兼顧計量精度、作業效率和運營成本的計量方法，是散貨碼頭共性的需求。

目前，港口干散貨碼頭普遍使用的計量方式有兩種：水尺計量和電子皮帶秤計量。其中水尺計量主要是觀測水尺的準確性，但容易受環境因素、人為因素的影響，計量誤差大且難以復現，貨物經過幾次中轉後，可能會出現實際到貨比運單少，貨主蒙受損失的情況。與水尺相比，電子皮帶秤可以實現連續動態計量，但在實際使用中，也存在計量精度偏低、長期穩定性差、設備安裝要求高、日常維護工作量大等缺點，多年來貨主對電子皮帶秤持不信任的態度，無法成為商務結算依據；此外，直取過駁作業中，有時很難在碼頭的直取流程線上佈置電子皮帶秤，而直取過駁業務在南京西壩港整體業務量中占比接近40%，解決直取過駁精確計量是公司面臨的實際需求，對港口碼頭的發展有著直接影響。

2013年，西壩港務結合南京西壩港二期卸船機的購置，正式啟動卸船機在線計量斗研發計劃。經多方案比對研究和帶方案招標，最終選擇與杭州華新機電共同成立研發小組。他們的攻堅目標非常明確，就是要解決直取過駁精確計量的技術問題：提供一種既能滿足物料連續卸料又能同時進行物料稱重、結構設計合理、稱重精度和穩定性高（符合計量檢定規則、取得計量檢定證書、滿足商務結算要求）、不降低卸船機額定生產率的卸船機在線稱重斗裝置，并且基本不改變現有卸船機的主體結構。研發目標簡要概括起來就是16個字，即“效率不低、結構不變、操作相同、商務結算”。

創新創造收益

歷經3年研發，深國際南京西壩與杭州華新機電首創研發的卸船機高精度動態料斗稱重計量系統在技術、制造、應用等方面已經完全成熟，成功應用於南京西壩、華電、鎮江、豐城、靖江等散貨碼頭，并創造了良好效益。目前，卸船機在線動態料斗稱重計量系統憑借計量效率高、稱重精度好、穩定性高等優越性，已成為南京西壩碼頭商務營銷的核心競爭力，隨著影響力擴展，西壩碼頭將成為快速接卸、精準計量的行業品牌。社會效益方面，本項目是由港口用戶、院校、研發企業共同完成的，三方技術人員積極參與了項目研發及產品應用過程，是一個成功的產、學、研合作項目。本項目的研究開發，不僅有助於提高港口技術人員的創新意識、推進港口的技術革新與技術進步，還有助於提高研發單位的科技創新能力、產品升級換代能力、新技術應用能力，對於推動我國港口技術變革、提升散貨物料裝卸技術水平具有積極重要的意義。項目組提出，下一步要努力推動形成行業標準，如果卸船機高精度動態料斗稱重計量系統能夠成功轉化，預計國內外對本項目研發產品的需求量將超過100台，不斷改進提升形成國家標準，可為研發企業帶來經濟效益超過5.5億元，新增利稅近1億元，每年為貨主節支0.82億元。

南京西壩榮獲中國港口協會科學進步一等獎

由深國際南京西壩與杭州華新機電首創研發的卸船機高精度動態料斗稱重計量系統獲得授權發明專利3項，授權實用新型專利4項，發表學術論文5篇，榮獲2021年度中國港口協會科學技術獎一等獎，為中國港口科技進步最高獎。與國內外同類技術相比，卸船機高精度動態料斗稱重計量系統研發及應用項目處於領先地位。