2018年，深國際華南物流首次在岳陽智慧商貿物流園區項目進行實地調研、合作洽談，邁出開展管理輸出的第一步；2020年10月，深國際首個異地物流園區管理輸出項目、也是岳陽市歷史上第一個高標倉項目落成，開園不足半年已實現滿租。2021年3月，湖南省副省長何報翔一行實地到訪調研，對岳陽智慧商貿物流園區及深國際對當地物流產業的促進給予了高度肯定。

發展前景：高端物流需求凸顯

 以園區總部黃強、廖旭琦、劉健、童嘯為組合的4人招商運營團隊，對當地經濟發展、產業規劃、物流業及物流園區進行了徹徹底底地摸透，對項目充滿了信心，也對作為以較小的投入去實現三四線城市布局的第一組探路人感到很激動。

 眾所周知，當下電商、快遞業務仍在飛速發展，以山東濰坊、江蘇宿遷等為代表的國內部分三四線城市的物流園區發展已經呈現了良好的契機，結合一線、二線城市物流園區布局機會逐漸減少的情況下，在重要的三四線城市布局物流園區已經成為國內物流園區經營大企業關注的焦點。

 “近兩年，隨著岳陽機場的新開通、新金寶集團惠普打印機加工基地、華為通訊設備加工基地兩個百億級園區的投產，和物流產業的整體規劃，航運中心樞紐地位逐漸形成，這里的快遞快運業務、城市配送業務、供應鏈管理、集裝箱運輸增值服務等高端物流業態的需求已經凸顯出來，這個階段我們以管理輸出的輕資產運營模式在這里布局物流園區是一個非常好的契機”，除此之外，項目地塊本身交通區位條件優越，合作方也高度肯定“深國際”招牌下的業務能力，充分尊重并吸納團隊在園區規劃設計、建設施工階段提出的各種意見和建議，團隊也因此更敢更勇地去放開手發揮，可謂是“天時地利人和”。

 招商過程：行業亟待規范

 然而，“天將降大任於斯人也，必先苦其心志，勞其筋骨”。

 2018年下半年，團隊走遍了岳陽所有的物流園區和潛在客戶，大到用倉一萬平方米的，小到用倉幾百平方米的；大客戶通過介紹或轉介紹地去拜訪，本地客戶則通過扮演客戶、客戶的客戶等各種角色混進各大競爭對手的園區內去挖；大到舉辦推介會邀約各類協會組織企業參加，小到一個一個的網紅也沒放過……由於當地整體倉庫設施相對落後，行業也處於對高端物流園認知較為淺薄的發展階段，導致工作推進極其艱難。過程中，遇到守時守諾精神薄弱的客戶就死守，一直守到見面為止，工作日守不到就周末守，白天守不到就晚上守，以身作則地執行每一個細節約定去影響對方，“見招拆招”式獲取有用的反饋以加快招商進度。

 所走訪的兩百余家客戶，整體都對項目地塊認可度較高有入駐意向，但卻普遍存在一個最大的難題：他們的租金承受能力偏低，認為岳陽市快遞平倉租金應該在10元/㎡/月，最高承受在11-12元/㎡/月以內。以格力電器為例，岳陽配送中心租金雖然對外報價20元/㎡/月，但是實際租金約14元/㎡/月。其他的物流園倉庫也多為廠房改造倉庫，整體租金水平約在9.5元-16.7元/㎡/月之間。“有一個客戶甚至對我們說，‘我現在租7塊錢，深國際是高端倉我能接受加1塊錢！’”面對倉庫租金水平整體偏低，而較高水準的倉庫設施及較高的租金水平需要一個較長市場培育的難題，該怎么辦？

 打破僵局：深圳服務贏口碑

 潛在客戶當中，電商、商超、家電配送類意向客戶超過3家，意向需求面積在2-3萬㎡之間，快遞快運類意向客戶超過4家，意向需求面積在1-2萬㎡之間，另外，就是項目位置周邊是農產品、紙業、汽車3大產業集聚區，這幾個連跑帶守得來的關鍵數據給了招商團隊新的思路。

 2019年啟動第一輪招商，他們鎖定了一小批大客戶群體并將招商范圍擴大覆蓋湖南省，采取全國行業品牌客戶和本土大型企業先入駐，帶動當地企業接受高標倉的這一路徑，成功與德邦、日日順、岳紙達成合作。“其中，德邦在深入了解我們項目優勢後，被我們所提出的一系列定制服務所吸引，提前終止了原租賃協議不惜賠償半年轉租至深國際項目。”

 沿著德邦的成功經驗，團隊在第二輪招商中找到了突破口——結合每一個潛在客戶的訴求，提供定制服務解決方案。以本地網紅“一條小團團”為例，了解到其原本是打算搬遷至享有更好政策的重慶後，招商團隊主動聯系岳陽當地的港區招商部，爭取到相應的政策并聯合開展對接，最終達成其在深國際項目的1700㎡租賃合作。“橙心優選、安能物流、京東等幾大意向度高的客戶，我們帶他們到園區實地去看，他們看上的意向位置，現場就對仍存在的小不足或小擔憂提出相應的服務解決方案”，同時，現場可見的高標倉標準化設計和規范化管理，以及24小時物業服務承諾也起到了很好的“說服”作用。這樣貼心、優質的深圳服務標準，成為了第二輪招商快速達到六成的重要因素。而且，當時還正處於疫情期間。

實現滿倉：標準化帶來的多重效益

 2020年10月下旬，岳陽智慧商貿物流園正式開園運營，開園即入駐園區企業包括德邦、京東、安能、盒馬集市、日日順、美團快驢、海晨物流、滴滴橙心優選、頂通（康師傅）等行業知名企業，實現100%滿倉，為深國際集團的管理輸出工作取得開門紅。

 據估算，岳陽園區二期項目投入運營後可望為臨港新區新增超1億元納稅額，并提供超過2000個直接就業機會。通過核心產業的壯大及產業鏈外延的蝴蝶效應，項目可為周邊地區提供更多就業崗位。岳陽項目的成功運營，獲得了當地政府對“深國際”這一品牌的高度認可與信任。何副省長也對深國際品牌進駐岳陽後引進知名企業、擴充就業崗位、增加稅收等方面的貢獻給予了高度肯定，并強調要按質保量加快二期建設，搶抓機遇進行系統升級，推進智慧化、信息化管理運營，以及希望深國際能夠與當地政府繼續強化交流合作，力爭實現新項目落地。

 在岳陽市各級政府部門的助力下，園區總部管理輸出團隊目前已與當地新金寶華為、多式聯運物流園、岳陽紙業等項目責任方進行了業務對接和交流洽談，雙方均表示出良好的合作意愿，并達成初步合作意向。

 下一步，管理輸出團隊將在做好一期運營管理的同時，搶抓機遇進行產業轉型升級，加快推進智能化配套二期工程建設，努力打造一流營商環境；同時，也將再接再厲，充分發揮集團“五大優勢”和品牌效應，深耕細作，繼續拓展輕資產管理輸出優質項目，實現品牌影響力和市場占有率持續擴大！

深國際·岳陽智慧商貿物流園

 深國際·岳陽智慧商貿物流園由湖南潤航國際物流有限公司投資建設，項目位於湖南城陵磯臨港新區的核心區域，規劃總占地228畝，總建築面積約19萬m²，總投資約10.5億元人民幣。其中一期開發137畝，總建築面積53324m²，主要是倉庫及配套用房。項目以租賃的方式完全委托深國際華南物流公司全權經營，合同期十年，為輕資產管理輸出，主要投入資金為管理輸出團隊差旅成本及項目市場開發成本。2018年10月，華南物流與潤航公司簽署項目合作協議；通過前期的市場摸底和客戶洽談，2019年10月，園區總部開始入駐岳陽開展前置招商；2020年12月31日，深國際岳陽智慧商貿物流園開園，客戶入住率達到67%以上；2021年3月31日，項目實現滿倉，新入駐美團、美菜、日日順、十薈團等品牌客戶。預計項目凈利潤超過3500萬元。

“園區很好！深國際的管理輸出模式很好！”

——湖南省副省長何報翔一行調研時對岳陽智慧商貿物流園區及深國際對當地物流產業的促進給予高度肯定。